Договоры по распоряжению недвижимым имуществом

Гражданским и семейным законодательством установлена презумпция согласия другого супруга при распоряжении общим супружеским имуществом п. Это означает, что супруг, заключающий сделку, не нуждается в доверенности и не обязан доказывать, что другой супруг выразил согласие на ее заключение. В повседневной жизни каждый из супругов довольно часто совершает разнообразные сделки делает покупки, оплачивает услуги и тому подобное , а поэтому необходимость предоставления доказательств согласия другого супруга привела бы к чрезвычайному затруднению гражданского оборота.

Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки Рассмотрены основные требования, которые установлены действующим законодательством и направлены на защиту имущественных прав лиц, не обладающих полной гражданской дееспособностью, а также проблемы, связанные с их толкованием и применением, в том числе на примерах судебной практики. Особенности правового регулирования рассматриваются с позиций наличия в нем публичных начал и выполнения нотариусом правозащитной функции. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью введения публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке.

Распоряжение общим имуществом супругов

Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки Удостоверение нотариусом сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки Рассмотрены основные требования, которые установлены действующим законодательством и направлены на защиту имущественных прав лиц, не обладающих полной гражданской дееспособностью, а также проблемы, связанные с их толкованием и применением, в том числе на примерах судебной практики.

Особенности правового регулирования рассматриваются с позиций наличия в нем публичных начал и выполнения нотариусом правозащитной функции. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектным составом, в частности с лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, обусловлено необходимостью введения публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как наиболее слабой стороны в сделке. При этом уязвимость правового положения данных субъектов заключается в том, что в подобного рода ситуациях действия совершаются в относительном противоречии с одним из важнейших принципов гражданского права - принципом диспозитивности.

Согласно п. Законодатель придает правовое значение воле лица для возникновения правовых последствий: дефекты в формировании и выражении воли лица могут служить основанием для признания недействительности сделок Воля формируется на основе интереса лица.

Отсутствие полной дееспособности лица как участника гражданского оборота влечет необходимость ее восполнения действиями иных субъектов. Вовлечение в сферу имущественных интересов третьих лиц чревато злоупотреблением с их стороны, что может негативно сказаться на правах и интересах не полностью дееспособных лиц. Безусловно, что целям охраны и защиты прав не полностью дееспособных лиц при восполнении их недостающей дееспособности действиями иных лиц служил и служит институт предварительного разрешения органов опеки и попечительства п.

Такое разрешение истребуется и предоставляется с целью контроля за действиями представителей не полностью дееспособных лиц и является публично-правовым проявлением в регулировании данного сегмента гражданско-правовых отношений. Введение в дополнение к данному способу защиты обязательной нотариальной формы распорядительных сделок с имуществом подопечных свидетельствует об усилении публичных начал в регулировании данных отношений.

В соответствии с п. Полагаем, что прямое указание в ст. Несмотря на то что в ст. Так, в соответствии со ст. Действующее российское законодательство содержит целый блок правил, направленных на создание различных уровней защиты прав несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, как наиболее уязвимых участников гражданского оборота.

Сказанное не умаляет того, что нотариус при удостоверении рассматриваемых сделок обязан проверить соблюдение требований в рамках действующего специального правового режима недвижимого имущества, в том числе в публичных интересах.

К таким требованиям относятся правила о письменной форме сделки путем составления единого документа ст. Однако в рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на особенностях удостоверения сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, применительно к их особому правовому статусу.

Так, при нотариальном удостоверении сделки нотариус должен в первую очередь сосредоточить свое внимание на соблюдении следующих правил: во-первых, общих гражданско-правовых охранительных требований, закрепленных в первой части ГК РФ ст. Несмотря на то что в данной статье используются термины "опекун" и "попечитель", она в полном объеме распространяет свое действие на осуществление родителями своих полномочий как законных представителей детей, что подтверждается позицией КС РФ.

Так, в Определении от 24 сентября г. N О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Зубовой Таисии Александровны на нарушение ее конституционных прав п.

Несмотря на отсутствие прямой отсылки в ст. Суть положения п. По своей правовой природе данное разрешение относится к разновидности согласий на совершение сделки, предусмотренных п.

При этом специальные правила об основаниях и порядке предоставления предварительного разрешения сосредоточены в ст. Как можно заключить из буквального толкования данных положений, а также из характера регулируемых ими отношений, речь идет исключительно о такой разновидности согласия, как предварительное согласие абз. До момента вступления в законную силу 1 сентября г. Закона об опеке совершение сделок при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства однозначно влекло их ничтожность как заключенных в нарушение требований ст.

Иным последствием нарушения требования закона является последствие, установленное в п. О необходимости применения именно этого последствия при совершении сделки с такой разновидностью недвижимого имущества несовершеннолетнего, как жилое помещение, прямо указано в ст.

Так, в п. Таким образом, данное правило представляет собой иное последствие нарушения требования Закона о получении предварительного разрешения, не связанное с недействительностью договора. На наш взгляд, это в большей степени соответствует характеру нарушения, так как здесь налицо посягательство и на публичные интересы, и на права третьих лиц. Хотя формально закон прямо требует возникновения иных правовых последствий.

Вместе с тем в последние два-три года появилась и иная судебная практика, пока еще носящая эпизодический характер. В соответствии с ч. Достаточно интересный вывод о правовых последствиях сделан в Апелляционном определении Московского городского суда от 12 сентября г. N "Последствием совершения сделки в данном случае заключения кредитного договора без предварительного разрешения органа опеки и попечительства является расторжение такого договора по требованию органа опеки и попечительства в порядке, предусмотренном ч.

Представляется, что со стороны законодателя оставлять подобную ситуацию без прояснения чревато правовой нестабильностью. Для нотариальной практики это создает серьезные проблемы; перед нотариусами возникает дилемма, связанная с возможностью совершения нотариального действия, с удостоверением договора при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Еще одним запретом, проверка соблюдения которого должна иметь место при нотариальном удостоверении сделки, является запрет, установленный в п.

Согласно данной норме опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

В нотариальной практике проверка соблюдения данного правила весьма актуальна. Данный запрет является запретом на совершение определенных видов сделок в связи с особым субъектным составом.

Например, в одном из разъяснений Минэкономразвития пишет следующее: "Действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того, происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет" Вместе с тем в последнее время появляется все большее количество примеров судебной практики, где разъясняется, что правило п.

Сказанное означает, что если сделка направлена на увеличение имущественной сферы несовершеннолетнего ребенка, то рассматриваемый запрет не действует, а включается он только в том случае, если сделка связана с распоряжением имуществом, принадлежащим подопечному, то есть влечет умаление его имущества.

Так, в одном из судебных решений указано следующее: "По смыслу статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей условия распоряжения имуществом подопечного, данная правовая норма пресекает всякую возможность нарушения имущественных прав несовершеннолетних со стороны опекуна попечителя и его близких родственников.

Эта норма материального права не допускает отчуждение родителями несовершеннолетних имущества детей в свою пользу, а также не допускает отчуждение имущества несовершеннолетнего в пользу опекуна или иного заинтересованного в исходе сделки лица. В данном случае сделка заключена родителями несовершеннолетних в интересах своих детей, которые по условиям договора приобретают доли в объекте недвижимого имущества - жилом помещении, следовательно, жилищные права и интересы несовершеннолетних не ущемляются".

Аналогичная по сути позиция была высказана в другом судебном решении: "Разрешая спор по существу и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что данная сделка совершена не с имуществом несовершеннолетних, а с жилым помещением, которое им не принадлежало, то есть сделка направлена на приобретение в собственность несовершеннолетних жилого помещения".

Несмотря на различные позиции по толкованию п. Таким образом, при совершении отчуждательных распорядительных сделок с имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, нотариус обязан убедиться в том, что при этом не нарушается указанный запрет. В противном случае сделка, имеющая соответствующий порок, признается в силу закона ничтожной как нарушающая права третьих лиц и публичные интересы п.

Если положения ст. Так, данная норма содержит в качестве общего правила запрет на отчуждение недвижимого имущества подопечных. Но данное правило знает исключения, перечень которых изложен в п. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1 принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2 отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3 отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4 отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5 отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое , если этого требуют интересы подопечного.

Установление указанных ограничений на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного должно стать основной заботой нотариуса при проверке содержания сделки. Обусловлено это тем, что нарушение требований п. При этом наличие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение такой сделки само по себе не может презюмировать законность ее содержания в данной части или вести к ее конвалидации.

Представляется, что все рассмотренные выше особенности совершения сделки с имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, находящихся под опекой, распространяются и на сделки, которые заключаются с долей в праве на недвижимое имущество, принадлежащей указанным субъектам, тем более что сделки с долями теперь также подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Данный вывод подтверждается судебной практикой. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено следующее: "Пункт 1 статьи ГК РФ относит к недвижимому имуществу только недвижимые вещи. Согласно пункту 1 статьи право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации.

Поэтому и общая долевая собственность нескольких лиц на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации. Также в соответствии с правилами части второй статьи и пункта 2 статьи ГК РФ подлежит государственной регистрации переход права на долю в праве собственности на недвижимое имущество. Поскольку возникновение общей долевой собственности на недвижимое имущество и переход долей в праве собственности на недвижимость подлежат государственной регистрации, постольку к сделкам с долями в праве собственности на недвижимость применяются правила о сделках с недвижимостью" В завершение рассмотрения особенностей удостоверения договоров, направленных на распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки, а также на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних лиц, остановимся на особенностях закрепления данного правила.

На наш взгляд, таких особенностей как минимум две. Первая, думается, удивила многих. Это размещение нормы о форме сделок в нормативном акте процедурного характера, в предмет ведения которого не входят правила об установлении подобного рода правил. Как следует из наименования Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , его основной целью является установление порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом данный Закон принимался во исполнение правил, установленных ст. Так, согласно п. Также в п. Бесспорно, что правила о форме сделки относятся к ведению гражданского законодательства, представляющего собой совокупность нормативных актов материального права. Следует признать обоснованными и верными предложения, сделанные ранее в литературе о необходимости внесения изменения в гражданское законодательство ст. Представляется более логичным и корректным помещение подобных норм в ГК РФ.

Имеющееся регулирование, разумеется, не затруднит их применение, но, к сожалению, не свидетельствует о высокой общей правовой культуре и уровне юридической техники. Вторая особенность состоит в том, что вызывает вопросы сама формулировка правил, помещенных в ч. Согласно данной норме сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Выражение "распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки", на наш взгляд, отличается крайней некорректностью, так как опека - это форма представительства и или воспитания, устанавливаемая для защиты прав субъекта, не обладающего полным объемом дееспособности; таковыми являются несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, а также совершеннолетние, признанные судом недееспособными. А потому не может быть ни сделки, ни действий по распоряжению на условиях опеки.

Тем более странным было бы предположение, что словосочетание "на условиях опеки" относится к недвижимости, так как такая формулировка полностью лишена смысла. Таким образом, опека не является и не может быть условием совершения субъектом распорядительных действий.

Полагаем, что суть данного правила заключается в том, что сделка по распоряжению недвижимостью, принадлежащей лицу, находящемуся под опекой, подлежит нотариальному удостоверению.

Если исходить из подобного утверждения, то любые сделки по распоряжению недвижимым имуществом лица, находящегося под опекой, подлежат заключению в нотариальной форме. Термин "распоряжение" - более широкое понятие по сравнению с термином "отчуждение"; последний является частным случаем распоряжения.

Но, помимо прочего, сюда следует отнести и передачу имущества в пользование, и передачу имущества в залог, и раздел имущества, поскольку распоряжение как правомочие собственника означает определение юридической судьбы имущества. В таком случае из ч. Кроме того, любая сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего лица, независимо от его возраста, то есть от 0 до 18 лет, и независимо от наличия или утраты родительского попечения, а также сделка по отчуждению имущества лица, ограниченного в дееспособности, также подлежат нотариальному удостоверению.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Удостоверение сделок по распоряжению недвижимым имуществом

1), то есть и правом собственности на недвижимое имущество. ГК и устанавливает, что договор купли-продажи может быть. Передача недвижимого имущества в аренду является распоряжением имуществом? Заключение договора на установку и.

Договор аренды с иностранным гражданином Вопрос Что такое распоряжение имуществом в соответствии с законодательством? Передача недвижимого имущества в аренду является распоряжением имуществом? Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции является распоряжением имуществом? Ответ В законодательстве такое определение отсутствует. Суды указывают, что распоряжение имуществом — это полномочие собственника, заключающееся в возможности передачи, продажи, сдачи в аренду, самостоятельного использования имущества см. Таким образом, передача имущества в аренду является распоряжением имуществом. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции является также формой распоряжения имуществом. В соответствии со ст. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Суд или закон запрещает распоряжение имуществом. Если запрет или ограничение вытекают из закона, то сделка по распоряжению имуществом ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом п. Однако если сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, то это не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете. Не любой запрет на распоряжение имуществом влечет за собой ничтожность сделки в этой части. Такой подход согласуется с предложениями Концепции развития гражданского законодательства РФ далее — Концепция , которые, правда, адресованы к ст. Отмечается, что данные нормы созданы не для ограничения свободы договора как таковой, а для запрета определенного типа поведения безотносительно, какую юридическую форму данное поведение принимает1. Недействительность в данном случае — только косвенная реакция, скрывающаяся за основной целью законодателя не допустить подобного поведения. Не всегда при нарушении сделкой закона требуется признание ее недействительной, иногда может быть достаточно, к примеру, штрафа. Так, в Германии запрещена продажа в большинстве магазинов в определенное время суток после Однако если какой-то продавец все же заключит сделку позже

Распоряжение имуществом государственного или муниципального предприятия Статья

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

ОСОБЕННОСТИ РАСПОРЯЖЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОМУ ДОГОВОРУ

Очередная часть комментария к ст. Как обычно, прошу критиковать и советовать: Разговор о содержании правомочия распоряжения несколько затрудняется многозначностью термина. Иногда высказывается мнение, что к формам распоряжения относятся также потребление или уничтожение вещи. Однако очевидно, что эти и подобные им фактические действия, которые могут быть реализованы и без какого-либо правового основания, равно как владение и пользование вещью, с одной стороны, и отчуждение права собственности другому лицу или установление производных прав на вещь — с другой есть совершенно разные явления, которые вряд ли стоит объединять одним термином. Как и в случае со всеми остальными имущественными субъективными правами, собственнику как управомоченному лицу принадлежит именно право как таковое, а не объект этого права кредитору принадлежит требование, залогодержателю — право залога, сервитуарию — право сервитута, а собственнику — право собственности. Потому, строго говоря, при продаже и в иных случаях отчуждения собственник распоряжается не вещью как таковой, а принадлежащим ему правом.

Правомочие распоряжения

Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению Сделки подлежащие обязательному нотариальному удостоверению Согласно п. Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон или одной из стороны. Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону. Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения. Рекомендуем: " Образцы доверенностей от юридического и физического лица. Виды, форма, сроки доверенности" Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок: Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом п. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена п. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Плеханова, доцент, кандидат юридических наук.

Поделиться: Обязательно ли согласие супруга на распоряжение недвижимым имуществом? В связи с отменой требования о государственной регистрации договоров об отчуждении недвижимости договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи предприятия, договор дарения, договор ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением стал актуальным вопрос о необходимости нотариального согласия супруга по договору купли-продажи, совершенному другим супругом. Дело в том, что п. В соответствии с требованиями Федерального закона от

Распоряжение имуществом в соответствии с законодательством

.

Обязательно ли согласие супруга на распоряжение недвижимым имуществом?

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Что такое распоряжение имуществом?
Похожие публикации